租霸是什麼？
租霸是指租客利用不當手段佔用單位，包括：故意拖欠租金、拒絕搬遷，甚至惡意破壞單位。租霸一般會先用各種理由拖欠租金，並利用法律灰色地帶，延誤收樓時間。
10大租霸特徵
1. 沒有工作及入息證明
部分租霸會自稱是自僱人士，不能提供工作證明及糧單，業主難以確認該租客是否有能力繳交每期租金。
2. 以有限公司名義簽租約
部分租霸會利用公司名義簽約，即使將來欠租時，只需申請清盤便有機會令業主無法追究，業主只能獲得部分賠償，根本不足以彌補欠租。
3. 以高於市價的租金承租
為了即時入住，租霸不會太在意租金，即使高於市價，亦不會進行議價或考慮，但可能會要求繳交更少的上期及按金。
4. 拖欠租金
這是最常見的租霸特徵，租霸會拖欠租金1-2個月，而且一直逃避欠租問題，甚至「人間蒸發」，完全無法聯絡。
如果業主發現租客一直無法聯絡，便需要盡快採取法律行動，發出律師信，或土地審裁處申請收樓令，務求盡快收回欠租。
5. 反覆提出無理要求
租霸可能會不斷提出無理要求，要求業主不斷修葺單位，增加業主負擔。
6. 租樓時避免有第三者在場或簽約時找代替人簽名
租霸通常以業主盤為目標，整個租數過程不會有律師、地產經紀在場，有些租霸更會想掩人耳目找代替人做代表簽租約。
7. 惡意破壞單位
部分租霸會惡意破壞單位，包括：弄花牆身、破壞電器，部分更惡劣的可能會將單位變成「垃圾屋」。
8. 經常變更聯絡方式
為了逃避欠租責任，租霸會不斷更改聯絡方式，包括：電話號碼等。
9. 恐嚇或報復行為
如果租客與業主發生矛盾，租霸可能會展開恐嚇及報復行動，例如：破壞鐵閘、出言恐嚇。
10. 選擇於週末簽約
部分租霸會要求在週末簽約，由於銀行不會在週末處理支票，當業主星期一發現支票有問題後，鎖匙在已在租客手中。
業主應如何預防租霸？
1. 嚴格審查工作及入息證明
在選擇租客時，應先要求租客提供最近三個月的糧單，了解租客是否收入穩定，亦可了解租金佔準租客收入的百分比，一般約40%以下為佳，確保租客有足夠的經濟能力。
2. 了解租戶背景
業主可先了解租戶背景，包括：入住人數、工作性質、是否有養寵物等，業主亦可在睇樓時留意租客態度是否誠懇，去判斷該租客是否一個租霸。
3. 要求提交過往交租紀錄
業主可要求準租客提交過往交租紀錄，如果紀錄良好，便可考慮租出單位。
4. 打釐印後才交鎖匙
為保障自己，在雙方正式租約簽署，並完成釐印前，業主不應交付鑰匙。而且簽約時可以拍下單位情況，保障雙方。
5. 先查看租霸黑名單
部分社交平台均設有租霸紀錄群組，業主在簽約要可先查看該租客是否曾有欠租等紀錄。
6. 小心以公司名義租屋
如果租戶以公司名義簽約，業主須詳細查證該公司的註冊年期、經營狀況、財務狀況、規模等，確保該公司有一定規模，更可要求公司董事提供個人擔保，即使結業亦可追討權益。
遇到租霸時，業主可以做什麼？
1. 保存欠租／追租紀錄
租約上會列明交租日期、寬限期等資料。寬限期過後，業主便可以採取法律行動進行追租。在寬限期內，業主可用文字訊息追租，方便留下紀錄，作為日後租戶欠租的證據。
2. 與租客協商
由於入稟追租成本極大，需有空置期，又會失去租金收入。如果租客以往一直都有準時交租， 業主不妨與租戶協商，了解欠租原因，並協商交租方案。
3. 採取法律行動
欠租收樓程序
只要租客欠租超過15日，便可以進行民事追討申請收樓，以下是詳細的欠租收樓程序：
1. 確保租約有打釐印
入稟收樓前，業主要先確認租約打好釐印，並已向差餉物業估價署呈交《新租出或重訂協議通知書》（表格 CR109）。如未有打釐印，業主要先補打釐印，並繳交罰款，罰款最為10倍。如要提交表格，便要繳交$310附加費。只要有以上兩者，便可以向土地審裁處或小額錢債審裁處作出申索。而根據欠租金額，業主可於以下法庭作出申索：
2. 提交收樓申請
如果業主要申請收樓，便要先填寫《申請通知書》（表格 22）及《致實際管有或居住者通知書》，才可申請執行令，亦要提交身份證、已打釐印的租約正副本、租單存根等相關文件。
此外，業主提交收樓申請時，亦要提交以下費用：
- 《申請通知書》費用（只適用於土地審裁處）$235
- 存檔及副本費用 約$188
- 其他雜費
3. 向租霸發出通知（貼門口紙）
提交申請通知書後7日內，業主需向租戶提供副本，亦要將《致實際管有或居住者通知書》（門口紙）副本貼在門口連續3天。《致實際管有或居住者通知書》會列明通融期，租戶只要在限期內交回欠租，便不會被收回單位。如果3日後租戶仍未交回欠租，業主便須在3日內向審裁處提交《送達確認書》（表格30），而租戶可在7日內作出答辯。如無提出反對，業主可申請無須審訊下裁決。
4. 申請收樓令
如果租戶沒有作出答辯，業主可申請審裁處直接發出判決書，然後向審裁處申請發出收樓令狀。當收樓令批出後，業主可向執達主任申請執行收樓令。
如果業主先前沒將《致實際管有或居住者通知書》（門口紙）貼在單位門外，此時便要將《收回物業通告》貼在單位外連續3日，3日後便可以到審裁處提交《批準發出收樓令狀申請書》，要求執達主任申請執行收樓令。以下是所需的費用：
- 《批準發出收樓令狀申請書》費用
- 收樓令狀存檔費
- 執達吏按金，港島及九龍地區為$400，新界區$800
- 保安員費用按金，最多為 8 天，執達處可代為安排
業主要注意一點，無論收樓是否成功，每次收樓都會在按金中扣除執達主任開支及保安員費用，收樓後業主可取回剩下的按金。
5. 上門收樓
申請收樓令後，執達吏會在1-2星期內上門通知租戶搬走，如果租戶在7日後仍未搬走，執達吏就會發出《最後遷出通知》。在《最後遷出通知》的收樓日上，執達吏會與業主一同上門收樓，如果租戶拒絕開門，便會開鎖破門。如果租戶反抗，執達主任會報警處理。執達主任入屋後會拍攝單位內的財物及環境，每單案件的相片費用為 $40， 整個收樓過程可長達2-4個月。
租霸常見問題
1. 追租與收樓有什麼分別？
追租及收樓是兩個獨立程序，業主可以同時申請追租及收樓，亦可只申請收樓不追租。
2. 業主追租時要注意什麼？
業主追租時切勿使用貼街招、恐嚇、電話滋擾或擅自打開單位等手段，否則有機會屬於屬刑事罪行。
3. 收樓後可以即時清理租戶物品嗎？
收樓後，業主不能擅自處理單位雜物，因為法律上這些物件仍屬租戶財產。如有雜物，業主要再申請「扣押債務人財產令狀」，並由執達吏負責看守該處的物品至少 8 天，才能拍賣該物品。
4. 租客唔交租可以點做？
我們建議業主可先與租客協商，了解是否出現短暫經濟困難，並商討交租方案。此外，業主亦應保留租客的欠租紀錄及追租證據，以作日後展開法律程序時的證據。如果經過商討後，租客仍然欠租、拒絕溝通，便可採取法律行動，入稟追租及進行收樓程序。
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